2016年中国房地产金融市场现状

责任编辑：admin　来源：环球金融网　发布时间：2016-10-18 10:04　浏览次数：

北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司（www.01rz.com）在研究中发现以下几个存在问题:

一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点

在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在：

其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。

其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿人民币。由于我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。

其三，房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。我国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。

其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分，其价格水平高低，不仅直接决定劳动力价格水平的高低，而且通过产业关联效应，会极大也引发经济体系中价格的普涨潮。现在由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发了劳动力价格的持续猛烈上涨。如随着房价的上涨，沿海地区劳动力的价格每年上升30%以上。不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量地破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。

因此，北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司（www.01rz.com）认为现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题，这是解决明年五大经济痛点的主导环节。因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要的和中心的问题。

二、对去房地产库存六条政策措施的分析措施可以简要地列示如下：

一是靠农民工市民化。

二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房。

三靠建设公租房制度。

四靠发展住房租赁市场。

五靠降房价。

六靠取消限购。
三、房地产去库存还需要提高政策的精准度

房地产去库存是一个系统性的经济问题，需要从宏观、中观、微观等多个角度发力施策。由于房价上涨过快会进一步刺激资源投入房地产，并激励房地产库存继续增加，因此抑制房价过快上涨，也是预防库存无理性增长的主要措施之一。北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司（www.01rz.com）觉得关于这方面的政策主要是：

一是要从宏观上保持货币政策的稳健性。房价上涨过快的根本原因是货币发行量过大。二是要从房地产市场、资本市场相互连接的角度考虑问题，逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。一方面可以逐步温和地刺破房地产泡沫，释放经济风险；另一方面则可以大力发展直接融资，让资本市场服务于创新驱动国家建设的需要。

三是要鼓励房地产企业之间的兼并重组，目标是形成该领域的垄断寡头市场结构。全球房地产领域均是寡占竞争格局，很多全球性城市中往往只有区区十来个甚至十个以下的房地产企业集团。这与该领域资本密集度高有直接的关系。对于我国宏观经济调控来说，寡占竞争格局便于政府指导其进行价格调整。

四是关于引导房地产企业降价销售的问题。

监管体制改革

监管体制改革初见成效

改革后，工商行政管理、质量技术监督、食品药品监管、物价等部门根据法定职责，对市场主体及其经营行为进行综合、统一、集中执法。改变了过去监管职能职责交叉、界限模糊等问题。随着执法协调性不断增强，综合执法的效果也逐渐显现。

责任主体更明确。监管资源更集中。监管效能提高。进一步深化改革的建议

树立“大市场”理念。

创新“大监管”模式。

培育“大执法”队伍。

实现市场监管体制改革目标的路径

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