侨外美国移民告诉你如何从市场中了解一个EB-5项目的前景

近日，侨外美国移民了解到美国房地产经纪人协会 (NAR)发布的最新外国买家购买全美住宅房产调研报告显示，2016-2017年期间外国买家在美国购房的成交额达到1530亿美元，相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%，外国买家的成交额更因占美国总体成交额的10%（去年为8%），达到历史新高而引发关注。

侨外美国移民：全球投资客看重的美国楼市什么样？

事实上，在全球市场中，美国楼市一直是让所有投资人难以忽视的重要领域。美国房产信息网站Zillow的实时房产市场报告显示：近四年来，房产销售中家庭房产库存正在以最快的速度下降。与去年同期相比，全国的购房者在5月份可选择的住房减少了9.4%。与之相对应的，则是美国家庭住宅价值提升了7.4%。

至此，在过去一年，美国房价自2011年触底反弹以来已经上涨了50%，而且在可预见的未来看不到涨势放缓的迹象。全美各区域的房价总价中位数达到20.04万美元，同比提升7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元，美国楼市之火爆可见一斑。

而作为国际大都会的纽约，不仅有着金融业、时尚业、服务业、艺术和媒体业等诸多带领全世界的经济体系，也因有着很多优秀高等学府和学习机会吸引世界学子前来，人口的密集更带动了纽约房产的持续火热。侨外美国移民关注到有数据显示，在2004年之前，纽约曼哈顿只有28栋700英尺以上的摩天大楼，短短几年间就已增加到47栋，甚至还在不断增加中。而为迎合本地市场和越来越多国际买家的需求，公寓或商业住宅混用早已成为最受欢迎的开发项目，即使在2014年至2015年期间纽约有大量的新住宅项目推出市场，依然供不应求。

此外，由于人量流动力非常的高，纽约的房产租凭市场不断攀升。有数据显示，纽约36.1%的住宅单元为租赁型，且近20年来纽约的租房空置率始终保持在3-4%的低水平。2014年纽约的出租房空置率仅为3.45%；同时，纽约的租金水平自2010年以来也一直持续上涨，预计在2017年至2021年该上涨势头仍将保持，且上涨幅度有望在2019年赶超全纽约州乃至全美平均水平。值得关注的是，随着曼哈顿房市的逐渐饱和，紧邻曼哈顿且生活气息浓厚的皇后区因政府的大力投入建设发展，而一跃成为纽约新兴的房产市场，也吸引了大批开发商前往，进入这一日益繁荣的新区域。

侨外美国移民：皇后区领涨，发展潜力赢市场认可

作为纽约人口第二大区，皇后区常住居民达230万人次，并凭着半小时直达曼哈顿中城的便捷交通，以及尚可承受的房价，吸引着数以千计的新住户从曼哈顿和布鲁克林迁居于此。根据专业市场调查机构Reis的报告，皇后区已成为“美国东北部顶级的住宅公寓市场和全美前五大住宅公寓市场”，空置率在2016年第四季度和2017年第一季度分别仅为3.8%和3.5%，且公寓租金在2017年第一季度继续赶超纽约大都会地区、东北部以及全美平均水平，皇后区也因此成为了继布朗克斯国王郡之后，全美新建项目第二大活跃区域。而与曼哈顿仅一河之隔、最短通勤时间仅为15分钟的阿斯托里亚区最受欢迎，成为纽约房地产市场上发展最快的地块之一，房价在过去五年更是增长迅速，未来还将迎来近100个新地产项目的开发，而针对纽约白领阶层的出租型公寓，仍将是楼市主力。

正是看重阿斯托利亚的楼市潜力，纽约地产豪门Durst集团首个非曼哈顿大型开发项目——纽约皇后哈莱角项目，以及美国大型金融机构Greystone睿石集团的纽约皇后观澜公寓项目均选址于此。

其中，纽约皇后哈莱角项目总投资高达15亿美元，将打造一个环境优美、以可持续发展为愿景的绿色水岸住宅社区。作为7座豪华公寓楼中的首座大楼，纽约皇后哈莱角1号已成功封顶，预计2018年开业。而侨外美国移民纽约皇后哈莱角二期将继续完成哈莱角2号、3号和7号楼的建设，包括637套市价租赁单元和约160套经济适用房公寓。项目不仅为投资人提供I-526审理风险保险和I-829审理风险保险，对于购买任一保险服务的投资人，一旦拒签将可获100%投资本金返还；开发商DURST母公司还将提供EB-5资金足额净资产作为额外保障。此外，项目EB-5资金仅占14%，高级贷款已确认；就业盈余率高达196%并已开工；且经第三方专业评估，项目稳定后的总价值将超过8亿美金，是EB-5资金的8倍之多。

而纽约皇后观澜公寓项目作为侨外与睿石集团继纽约东区中央城I-526仅8个月快速获批后的二度联手，将在纽约皇后阿斯托利亚新建2栋公寓楼，包含711套高级公寓（其中142套公寓为经济适用房），配套私人健身俱乐部、专属会所、屋顶花园、室内篮球场和娱乐室等租户尊享设施，打造精心设计的生活居住体验。由于施工及预算审核成熟，项目开工在即，就业盈余将高达62%；EB-5资金仅占18%，高级贷款已到位；开发商还将提供约1亿美元进入项目确保项目如期施工；值得关注的是，睿石集团不仅为项目投资人提供I-526拒签90天退款，满足条件的项目投资人或其子女，还将有机会获得在睿石集团实习的机会。

目前，侨外美国移民纽约皇后哈莱角二期项目和纽约皇后观澜公寓项目的EB-5名额正在全国各地广泛接受认购，敬请投资人关注。