智篇：楼市＂智＂造利刚需 政策稳市促新常态

限购限贷松绑、公积金使用门槛调整、不动产登记条例通过……2014年我国房地产市场进入深入调整期，主基调由激进拿地变为去库存。在此背景下中央政策以“稳”为主，倡导“新常态”，同时通过金融政策、棚户区改造及保障房建设等长效机制来确保房地产市场的稳定。

继年初“两会”上中央提出“分类调控”后，中央政府出台“央五条”、“930新政”、“不动产登记”等新政都在刺激住房需求，加快去库存化，稳定住房消费；地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面，地方政府自主“救市”手段及力度并不输于中央。

2014年住建部换帅，陈政高上任，默默调研数地；对比新任住建部的低调，金融政策的辅助效果表现更为明显，如“930”新政及央行降息为房地产市场新一轮的机遇期。2014年以及即将到来的2015年房地产行业中，“新常态”的重要特征之一开始显现，从高速增长转为中高速增长，从“黄金时代”到“白银时代”，仍旧是贵金属。

2014年中央七大“最政策”：

最早的定心丸——双向调控（分类调控）（3月4-6日）

“双向调控”——全国政协委员、住建部原部长姜伟新在“两会”间隙透露出的2014年房地产政策的关键词。3月5日，李克强总理在十二届人大二次会议上作2014年政府工作报告中指出，对于房地产方面，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。3月6日，全国政协委员、住建部副部长齐骥对“分类调控”做出了权威解释：分类调控，可以认为即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

解读：双向调控政策的推出，代表着中国房地产市场真正向市场化导向转变，告别“一刀切”，给予地方政府更多的自主性。专家分析认为，“分类调控”开启了全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。

引用最多的政策——新型城镇化（3月16日）

3月16日，国务院发布《国家新型城镇化(专题阅读)规划(2014-2020年)》。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。

解读：与世界发达国家相比我国的城镇化水平仍然偏低，所以在各专家及房企大佬的演讲中，新型城镇化所为房地产带来的是更多的机遇，刺激房地产行业。住建部政策研究中心主任秦虹曾经认为，“新型城镇化”会带来房地产市场的分化现象，其中新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加，将带来60%的新增住房需求。

最力挺刚需的政策——央五条（5月12日）

5月12日，央行和15家商业银行召开座谈会，提出“央五条”， 其中一条为合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。另外，明确要求商业银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

解读：业内人士解读为“央五条”释放出了维稳房地产市场的信号，作为最力挺刚需的政策，也被称之为“930新政”的前奏。

力挽狂澜的政策——930（9月30日）

9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，其中包括对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

解读：从“认房不认贷”到“认贷不认房”为冷清的房地产市场注入了一剂强心剂，致使成交量迅速回升，房企扎堆开盘，集体火拼，并让今年的“银十”变为“金十”。这个后来被称为“930”新政的措施，被市场公认为是今年对楼市影响最大的一个政策。

陈年诟病得解救——个人公积金（10月9日）

10月9日，住建部、财政部、央行三部委又联合下发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，内容包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。各地随后迅速跟进，据不完全统计，截至目前，济南、苏州、南京、武汉等超过30个城市都对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

解读：公积金一直是困扰着买房、租房族的大问题，此政策对于刚需购房者显然是一个利好，刺激其积极入市。专家认为，一定层面上说明着国家层面越来越注重从民生的角度来为购房者的负担“松绑”。

最意外的调控——央行降息（11月21日）

11月21日，央行发布通知称，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

解读：有业内人士指出，对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。但事实对于真实的影响，致使股市暴涨，人们陷入“卖房买股”的纠结中。

最狠的政策——不动产登记条例（12月22日）

12月22日，国务院正式公布《不动产登记暂行条例》。与《征求意见稿》相比，条例主要涉及明确不动产登记类型等5处修改，如无意外，将于明年3月1日起实施。

解读：不动产登记类似于人口登记普查，主要目的是为了摸清市场的底，对未来调控政策的出台提供更科学准确的判断和依据，其本身并不会不涉及任何方面调控，但不动产登记在一定程度上能够提高房地产市场调控乃至宏观调控的运作效率，对于楼市长远发展来看还是具有积极意义的。

2014地方新政策

限购取消

2014年6月25日，呼和浩特市正式发文取消限购，拉开了各地实施楼市限购松绑的序幕（后期辟谣）。从呼和浩特取消限购开始，各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中。到9月26日珠海放开限购，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购，其他城市已经发文正式取消或变相放松限购。

解读：限购取消，开发商纷纷看好，但楼盘价格并未有太大变化，购房者的观望情绪不降反增，大多数楼盘也并未出现排队抢房的场景，楼市相对平稳，购房者也十分理性，并未因政策调整就急于拿钱购房。对于房地产行业来讲，是回归市场的一种表现，房价可以按照供需关系去调节。

京津冀一体化

中国国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出，加强环渤海及京津冀地区经济协作。此前，习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。8月1日，河北省党政代表团来京考察，京冀双方签署了七项协议，共促区域协同发展。

解读：北京、天津、河北因京津冀政策被“捆绑”在了一起，一体化的目的则是经济发展，这也巩固了本市“北方经济中心”的地位，河北邯郸、保定以及天津成为宝地。业内人士为此认为，京津冀协同发展，尤其是首都经济圈的发展，将更加强调产业、资源在区域上的互相协调，由此导致京内产业和人口向京外转移，将使北京周边城市承接人口和产业的外溢。

“蓝印”取消

从5月31日起，天津停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。这次停止新办蓝印户口，按照老人老办法、新人新办法，对在2014年5月31日前，通过天津商品房网上销售管理系统打印并签订预订协议的外省市购房者在取得房地产权证后，可继续按原规定办理蓝印户口。现有的持蓝印户口人员，在考察期满后经复验合格可继续按原规定办理天津常住户口。

解读：在4月18日发布停办政策信息至5月30日，“蓝印重地”武清上演了一场购房者追赶蓝印末班车的“赛跑“：43天里，共成交7500套左右商品住宅，日均成交突破173套，后期回落明显。

“以房养老”政策实施

“以房养老”政策于2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉等城市试点实施，是老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

解读：“以房养老”是一项全新的政策，在国内并没有形成普遍认识，在国外则较为受到认可，它对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义，但火热程度并没有想象中的高，推广并不顺利。

展望2015年新政

2015楼市政策风往哪儿吹？

年内刚刚上任的住房和城乡建设部部长陈政高在总结今年的政策时称，2014年以来，房地产市场迅速变化，住房和城乡建设部会同或配合有关部门，强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行。

住建部部长陈政高对2015年工作任务作出了“两点要求、六个突破”的部署。陈政高表示，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展，同时公布明年开间保障房700万套。

此外，住建部新闻发言人倪虹近日表示，用市场的手段调控房地产市场将是下一步调控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市场发挥经济规律做好市场的事情。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，从政策层面上来说，2015年楼市调控和未来的政策面不会松动。“未来房地产调控思路上既不会将房地产‘妖魔化’继续过度打压，也不会继续将房地产‘工具化’，采取过度刺激政策以拉动经济。