高力国际2019上半年全球房地产市场资本化率深度解析

高力国际估价及咨询服务部放眼全球，实时观测海内外关键资本市场动态，并针对2019年第二季度全球各主要房地产市场资本化率的变化趋势进行了深度解析，《全球资本化率报告》重磅出炉！本季度，全球多个地区办公和工业物业投资市场表现活跃，资本价值持续走高；零售物业投资市场则继续维稳。

写字楼市场

办公物业仍为最受全球投资者追捧的资产类别

•2019年第二季度上海办公物业投资市场较第一季度相对平稳。本季度主要成交包括博枫资产管理以106亿人民币从绿地集团购得的绿地黄浦滨江及丰泰地产投资有限公司以40亿人民币购入位于静安区金融街中心的4栋写字楼与零售裙楼。随着中美贸易谈判的持续进行，投资者可能继续持观望态度，资本化率在本季度小幅上升。此外，充沛的资金储备仍将支撑投资者持续并积极寻找优质的投资机会。

•北京办公物业市场第二季度虽未录得新大宗成交，但已完成交易的两处物业都将计划被改造为办公空间，此亦从侧面显示了市场对办公物业的投资兴趣。本季度办公物业市场整体来看卖家价格有所浮动，议价空间增大，资本化率略有上升。由于市场上可投资物业仍然紧缺，优质或核心区域写字楼资本化率依旧保持平稳。  

•就全球其他办公市场而言，在新加坡，有限的新增供应和大量来自科技与灵活办公行业的需求推动了租金持续上升；办公物业仍是最受欢迎的投资类别，本季度投资额环比大涨176% ，资本价值涨幅为1.8%，资本化率也相应有所收窄。在悉尼，较低的空置率和写字楼租金的进一步上涨推动办公物业资本价值继续走高。欧洲方面，法兰克福与慕尼黑优质办公物业市场的资本化率均出现小幅下降。

零售物业市场

2019年第二季度，全球主要零售物业投资市场相对平稳

•第二季度上海零售物业大宗交易市场相较去年同期较为平稳。位于核心商圈的零售物业，由于其较高的入驻率及稳定的租金表现，仍受到投资者的持续关注。本季度零售物业投资市场买家议价空间更为明显，资本化率小幅上升。

•北京方面，远洋资本在第二季度以人民币21亿元收购了北京安贞华联商城50%股份。据悉，安贞华联商城将被改造为以办公为主、商业为辅的综合物业，这也符合近年来北京零售物业投资市场的主要趋势 —— 即由投资者收购业绩平淡或者运营不良的零售项目，并将其进行升级改造为办公空间或其他盈利状况更好的商业类型。本季度北京零售物业市场资本化率总体保持稳定。

•北美和欧洲市场方面，大部分城市的零售物业市场资本化率保持稳定。纽约零售物业成交总额相对走低，资本化率出现小幅上升。

工业物业市场

工业物业投资市场表现依旧抢眼， 全球多个城市租金和资本价值持续上涨。

•就国内而言，北京、上海、广州、深圳等一线城市的优质物流仓储项目仍处于供不应求的状态，市场上可售优质物流项目仍较为短缺，加之政府对仓储用地供应保持紧缩的政策，租金与资本价值保持稳定增长，资本化率总体维持稳定。

•北京方面，由于对租户类型及潜在租户最低纳税额度的严格限制仍将持续，2019年下半年预计将会释放更多仓储面积；不过坚挺的需求将继续支持租金的稳定增长。2019年到2021年上海预计将迎来大体量新增供应，租金涨幅于此期间将略微放缓并于2021年后逐渐恢复。广州方面，市场将在2019年下半年迎来约35万平方米的新增供应，大部分位于新兴区域，全市空置率预计有所攀升，平均租金增速放缓；鉴于2020年至2023年间新增供应有限，空置面积或稳步去化，租金涨幅将回升。深圳方面，旺盛的需求和新增供应的缺乏将会继续推动租金的高速增长。 

•香港方面，尽管中美贸易摩擦对香港外贸业造成一定影响，但有限的新增供应、较低的空置率及新出台的空运货物安全政策将继续推动仓储物业租金的增长。得益于良好的经济基本面、不断扩张的网络零售业、政府对基建设施的投资力度，悉尼工业物业投资市场也继续保持着活跃态势。纽约本季度工业物业成交量仍然处于历史高位，资本化率则小幅下降。 在德国，柏林与法兰克福的优质物流资产同样处于供不应求的状态，两市场的资本化率均略有下降。

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