土地学会调查显示：住宅市场引领中国房地产市场复苏

  北京2016年9月22日电 /美通社/ -- 城市土地学会于今日发布了《2016年中国大陆房地产市场调查报告》。该报告显示，受益于中国大陆政府去年宽松的货币政策，以及住宅市场的利好政策，如取消全国除四个一线城市以外的住房限购政策，去年中国大陆房地产市场取得强劲复苏。当前房地产市场的复苏势头体现在截止今年6月份的12个月中，一至三线城市新建住宅平均价格年均增长8.9%。在房地产开发与投资前景排行榜中，四个一线城市继续占据前四名的位置，上海位居第一。

  本调查报告的作者，城市土地学会中国大陆首席代表李建学(Kenneth Rhee)表示，“显然，扩张性的货币政策，以及限购政策和首付比例的调整推动了住宅市场的回暖。但在某些市场，如深圳、南京和苏州，其推动力度有可能过大，导致这些地区的房地产过热。虽然政府早已出手采取限制性政策，给住宅市场降温，但政府还会进一步做出什么样的反应，均将对住宅市场产生巨大的影响。

正如2015年的调查报告所预测的那样，高铁建设的进一步加速了重要经济中心（如长三角）周边二三线城市的复苏步伐。随着高铁车程缩短至不到一小时，昆山和苏州很快成了上海的郊区，北京、深圳、广州周边城市也将越来越多地吸引来自附近一线城市的购房者。

报告中提到，“天津滨海新区于家堡常被人们认为是中国鬼城现象的一个缩影，而现在，通过高铁贯通使其连接天津与北京的传统中心。一些受访者甚至对这里的房地产市场也抱以谨慎乐观的态度。”

苏州、无锡和杭州三座城市在投资前景排行榜中跃升幅度最大，而在开发前景排行榜中，居于跃升幅度前列的是东莞、石家庄和杭州。

虽然住宅市场强劲复苏，但写字楼、零售物业以及物流地产的表现却喜忧参半。

一线城市北京、上海和深圳仍然普遍会获得健康发展。在高科技，信息技术与金融行业的驱动下，这些市场对写字楼的需求依然旺盛。相比之下，某些城市如南京和武汉由于其高科技和信息技术领域的迅猛发展，其写字楼市场发展得更好些，而大多数二线城市和三线城市，包括成都、重庆、沈阳、天津和西安在内，仍面临严重供给过剩，而其中部分城市经济增长出现放缓，更是加剧了这些城市写字楼供过于求的状况。

行业专家认为联合办公空间将成为潜在的增长领域。越来越多的本土开发商和投资者将涌入这个细分市场。美国最大的联合办公空间运营商WeWork近期已登陆中国，并首先入驻上海。

李建学称，“信息技术行业和金融业的强劲增长、财富的积累，以及人口结构的变化，包括开放二胎政策，将会创造更多益于诸如老年公寓、租赁型公寓和联合办公空间等细分市场的发展机会。”

全国一至三线城市零售物业仍受现有和规划中购物中心供应过剩的影响。电子商务日益受到青睐，智能手机无所不在，正从根本上改变购物中心租户的构成以及总体空间的需求。商品零售商在购物中心的空间占比快速下降，从过去的50%以上的比例，最低降至某些购物中心中的15%-20%。销售从线下转至线上也改变了租金收取的方式，越来越多的业主逐步放弃营业额抽佣的作法，转而更多依靠收取基本租金。

物流地产的投资热度也出现了下降。受访者指明该领域中有过多资本追逐有限投资机遇，此外，非常难获取相关土地，一线城市尤甚。然而，一些受访者认为高质量仓库仍严重紧缺，因此对于物流地产的未来发展仍保持乐观态度。

不同房地产板块交出的成绩单喜忧参半，行业专家把以下五座城市评为2016年最具投资与开发前景的城市。

1）上海：上海依然是最受青睐的投资城市，并被誉为“中国内地唯一具有境外投资者流动性的城市”。几位投资者还指出，即使国家经济增速放缓，上海和其他一线城市也会比其他城市发展得更好。值得注意的是，上海的住宅单元平均销售价格在2015年6月至2016年6月期间上涨了33%。

2）深圳：虽然部分受访者最偏爱的投资城市名单中没有深圳，而是倾向于上海和北京，但是大部分受访者认为深圳迅速成长的信息技术产业和私募股权投资领域是推动深圳房地产市场发展的主要动力。深圳毫无疑问是中国大陆去年最热门的房地产市场。在截止2016年6月的12个月中，深圳新建住宅价格增长了47%，这在中国大陆是最高的涨幅。

3）北京：北京仍然是最受机构投资者青睐的市场之一；然而，一些行业专家抱怨，北京的投资机会有限。一位机构投资者指出，北京可交易资产要少于上海。在北京，国有企业和信息技术公司在购置房地产时往往对价格并不太敏感，从而留给机构投资者的机会更少。受益于信息技术产业和其它服务业发展需求的高速增长，写字楼依然是北京发展最好的房地产板块。北京的写字楼租金也仍为中国内地最高。在住宅市场方面，政府统计数据显示，从2015年6月算起的12个月期间，住宅单元平均售价增长超过22%。

4）广州：在一线城市中，广州近一年来的租金和房价增长最慢。同时，由于广州本地市场由资金雄厚实力非凡的本地开发商主导，外地投资者和开发商很难进入本地市场。写字楼市场疲软的原因是广州的跨国公司租户较少，而且其信息技术产业发展缓慢。写字楼市场不景气的另一个原因是相邻城市佛山在扩张写字楼供应。佛山也被认为是造成广州新建住宅价格上涨速度相对其它一线城市缓慢的重要原因。广州截至2016年6月的新建住宅均价增长幅度略低于20%。

5）苏州：苏州投资与开发前景评分较2015年分别提升了12%和9%以上。投资与开发前景排名亦上升至第五位，取代了南京。一位房地产分析师称苏州是上海郊区，突出了这两座城市之间高铁贯通所产生的影响。从苏州老城区乘坐高铁到达上海虹桥交通枢纽，仅需不到25分钟。